立ち退きは入居者にとって住まいを失うことを意味します。大家から立ち退きを要求されたとき多くの方は戸惑いや大きな不安を感じることでしょう。
しかし、必ずしもその要求に従う必要はありません。そのまま住み続けられる可能性もありますので、冷静に状況を整理して適切な対応を取るよう心がけましょう。

立ち退き要求の意味

立ち退きの要求とはつまり、「貸主である大家が、借主である入居者に対し、賃貸借契約の終了を求める意思表示」を意味します。

通常、賃貸借契約には契約期間が定められていますので、これが満了するタイミングなどに大家から契約終了が申し出られることもあります。

入居者は法的な保護を受けられる

「契約書に契約期間が明記されているなら、更新のタイミングで立ち退きを求められると応じないといけないのではないか」と思うかもしれません。

一般的な契約だとその通りなのですが、賃貸借契約においては特別なルールとして借地借家法が設けられています。同法により入居者は法的な保護を受けられ、契約期間を迎えたとしても自動的に退去義務を負うことにはなりません。

これは同法の第28条にて次のように定められています。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人・・・が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用：e-Gov法令検索　借地借家法第28条

このように、大家から契約を終了させるには「正当事由」が必要です。正当事由は、大家自身による使用の必要性、建物の老朽化による安全上の問題、賃料の大幅な滞納などを総合的に考慮して判断されます。

立ち退きの知らせを受けたときの対応手順

実際に立ち退くよう求められたときどう対処すべきでしょうか。具体的な対応は状況により異なりますが、ここでは一般的な手順をご紹介します。

通知事項のチェック

まずは受けた通知の内容をしっかりと確認し、「立ち退きの理由」「期限」「法的根拠」「立ち退き料」が明記されているかをチェックしましょう。

通知は、法律に従い契約期間満了の1年前から６ヶ月前までには行う必要がありますし、上述のとおり立ち退きには「正当事由」にあたる理由も必要です。また、立ち退き料の有無やその金額も要求の正当性を評価する一要因となります。

なお、立ち退きの要求は口頭で行われることもあれば書面で行われることもあり、その手段に決まりはありません。しかし証拠を残すために書面や電磁的記録（メールなど）で行うケースが多いでしょう。大家としても入居者としても証拠の存在は重要であるため、もし口頭で知らせられたとしても録音などで形に残しておくことが望ましいです。

証拠の整理

通知内容の確認後、関連する記録を整理しましょう。賃貸契約書、家賃の支払い履歴、大家とのやり取り（メール、通知書、録音など）、物件の現状を示す写真などをまとめておきます。

特に立ち退きの理由として挙げられている事項に関しては、それが事実かどうかを裏付ける証拠を集めることが重要です。もし「建物の老朽化」が理由とされているのなら、実際の建物の状況を写真で記録し、これまでの修繕履歴なども確認しておくと良いでしょう。

これらの証拠は後の交渉や法的手続きにおいて重要な判断材料となります。

専門家への相談と今後の方針決定

立ち退き要求の妥当性や対応方針について、弁護士や不動産に詳しい専門家に相談することをおすすめします。法テラスや自治体の無料相談窓口を利用すれば、費用を抑えて専門的なアドバイスを受けることも可能です。

そして専門家の意見を踏まえて、「立ち退きに応じるか」「条件の改善を求めて交渉するか」「法的手続きに移行するか」など、具体的な対応方針を決定します。立ち退き料の増額交渉や立ち退き時期の調整なども可能な場合があるため、知らせを受けたとき安易に返事をするのではなく、落ち着いて慎重に対応していきましょう。

大家と交渉するときのポイント

大家と直接交渉をする場合は、以下のポイントを押さえておくと良いです。

• 立ち退きの理由について具体的な説明や証拠の提示を求めること（理由の詳細を提示することに加え裏付けとなる資料も提示してもらう。大家が作成したものではなく、業者や専門家など第三者が作成した客観性のある資料が望ましい。）
• 現実的な立ち退き時期を提案すること（転居先の確保、引越し準備、子どもの転校手続きなどから必要な期間を見積り、現実的なスケジュールを示す。急すぎる要求には合理的な理由をもって延期を求める。）
• 立ち退き料の適正性を検討すること（一般的には家賃の半年～1年分ほどが相場と考えられているが、近隣の類似事例や専門家の意見を参考にして、妥当な金額を算定することが重要。）

なお交渉では一方的な要求の押し付けるのではなく、双方が納得できる解決策を見つけることが重要です。冷静に対応し、建設的な話し合いを目指しましょう。

法的手続きによる対抗手段

大家との交渉が決裂したときは、法的手続きにより対抗します。主な手段としては裁判所で行う「調停」や「訴訟」があります。

まず検討するのは調停手続きです。調停は比較的費用が安く、手続きの柔軟性も高く、話し合いによって和解を目指すことができます。

そして調停でも解決しないときに、訴訟を申し立てます。訴訟ではまず大家側が立ち退きの「正当事由」を立証する必要があり、裁判所が客観的な証拠に基づいて判断を下します。ただし、訴訟には時間と費用がかかるため、十分に準備をした上で弁護士の協力を得て対処することをおすすめします。