借地人との契約を終了させたくても、土地所有者の一存で自由に契約解除をすることはできません。借地借家法に則り、法的トラブルや長期化する紛争を避けるため適切な手順で丁寧に進めることが重要です。

ここで借地人に立ち退きをお願いする際の適切な対応方法を解説していますので、借地権を設定した地主の方はぜひ参考にしてください。

借地契約の基本と立ち退き要求の法的根拠について

借地契約は、土地所有者（地主）と借地人の間で結ばれる契約です。借地借家法にて基本的なルールが法定されていますので、立ち退きに関するものも含めて簡単に確認しておきましょう。

参照：e-Gov法令検索　借地借家法

このように、借地契約における借地人は、借地借家法によって権利が保護されています。そのため契約期間が満了するタイミングだとしても、土地所有者は正当な理由（法的には「正当な事由」とも呼ばれる）なく立ち退きを求めることができません。

正当な事由に該当する事例

立ち退きを求める理由が法律上の「正当な事由」に該当するかどうかは、個別に評価しなければならず、明確な線引きがなされているわけではありません。

もし、以下のような事情があるのなら、正当な事由があると評価されやすいでしょう。

• 土地所有者自身またはその親族が土地を使用する必要性が特に高い
• 土地上の建物の老朽化が著しく、安全性に問題がある
• 長期間にわたる賃料の滞納がある
• 契約条件についての重大な違反がある
• 公共事業などの公益上の理由がある　など

ただし、一方当事者の理由が正当であるというだけで立ち退きが自動的に認められるわけではありません。双方の事情を比較衡量して判断する必要があります。

立ち退き交渉の進め方

立ち退きを求める場合、まずは話し合いによる解決を試みることが重要です。強引な方法は法的紛争を招くだけでなく、立ち退き料の増額につながる可能性もあります。

前もって確認すべき事項

借地人への通知、話し合いを始める前に準備をしておきましょう。

まずは「契約内容の確認」です。契約期間や更新条件についての記載をチェックします。そして立ち退きを求める理由を整理し、それを裏付ける証拠を集めます。また、借地人側の状況・事情も加味したうえで、適切な立ち退き料を算定しておきます。

立ち退き料は必要か

土地所有者としては「自分の土地を返してもらうだけなのに」と思うかもしれませんが、移転に伴う損失を補償するため、立ち退き料は一般的に必要なものと考えられています。法的に常に支払い義務が生じるわけではありませんが、穏便に、円滑に立ち退きを進めるには立ち退き料の準備も進めておくべきです。

法律上の明確な算定基準はなく、以下の要素を考慮して個別に評価を行う必要があります。

• 借地権の残存期間
• 物件の立地や周辺の地価
• 移転費用
• 借地人の生活への影響度合い
• （当該土地で借地人が営業をしている場合は）事業への影響度合い
• （当該土地で借地人が営業をしている場合は）営業損失の大きさ

近隣の類似する事例や不動産評価に精通した専門家の意見を参考にすると良いでしょう。

借地人との対話の流れ

借地人との対話の流れは次のように整理できます。

1. 書面による通知から始める
2. 立ち退きが必要な理由を明確に説明する
3. 十分な立ち退き期間を提案する（一般的には6ヶ月以上）
4. 代替地の提案や引っ越し費用の負担など、具体的な支援策を提示する
5. 感情的にならず、冷静かつ誠実に交渉を進める

納得のいく形で立ち退きを成功させるには、丁寧に、誠意をもって対話に向き合うことが大事です。

なお立ち退き料については、交渉の初期段階で具体的な金額を提示するか、立ち退きの必要性について合意を得てから金額交渉に入るか、状況によって判断が分かれます。ただし、あまりに低額な提示は交渉の決裂を招くおそれがあるため要注意です。

話し合いで解決できないときの対応

借地人との直接交渉で解決ができないときは、法的手続きの利用を検討します。

法的手続きにもさらに段階があり、多くの場合はいきなり「明渡請求訴訟」を提起するのではなく、「民事調停」の申し立てからはじめます。調停は簡易裁判所で行われ、訴訟とは異なり当事者間の和解をゴールとします。柔軟な合意形成が図れるのも特徴で、合意が成立したときに作成される調停調書は判決と同じ効力を持ちます。

対立関係が強く和解ができないときは、最終手段として訴訟を地方裁判所に提起します。訴訟においては、土地所有者側が立ち退きを求める正当事由の有無が主な争点となり、双方の主張や証拠などをもとに裁判官が結論を出します。

よくある失敗に注意

立ち退きを求めるときによくある失敗を確認し、同じ対応をしてしまうことのないよう注意してください。

• 失敗例１）強引な退去要求
  威圧的な態度や水道・電気の供給停止、不当な立ち入りなどの行為は不法行為であり、損害賠償請求の対象となるだけでなく刑事罰に問われる可能性もある。
• 失敗例2）契約更新時期の見落とし
  更新の時期を見逃したり更新拒絶の通知が一定期間内に行われなかったりすると、契約は自動で更新される。期間満了時期は前もって確認しておき、半年から1年ほどの余裕を見て動き始めるべき。
• 失敗例3）契約書や重要書類の紛失
  借地契約書や関連書類を紛失してしまうと、契約内容や権利関係の証明が困難になる。当事者双方で書類を厳重に保管し、紛失時は速やかに再発行や覚書作成を行う。
• 失敗例４）更新料や条件変更のトラブル
  更新料や契約条件の変更について口約束や慣習だけで進めてしまい、のちに紛争化する可能性がある。更新料や条件変更は必ず書面で明確に合意する。

立ち退き交渉には法的知識も必要で、複雑な問題といえます。ご自身だけで対処しようとせず、不動産に強い弁護士や不動産鑑定士など専門家の力も借りながら対応することをおすすめします。